农村集体建房超了用地如何处理(农村建房占用集体土地如何处理)

国家统计局数据显示,2016年后,“农转非”的规模开始出现明显下降——2016-2020年5年间农村人口进城落户的总量,较2011-2015年5年间减少了近2000万人。换句话说,过去这5年平均每年都减少了400万人进城。

农村集体建房超了用地如何处理(农村建房占用集体土地如何处理)

现在的农民为什么不那么热衷于进城了?三农专家温铁军,曾经总结了几大原因:其一,近年来,城市发展日新月异,高楼大厦拔地而起,但房价、物价也跟着水涨船高,2020年全国平均房价“破万元”,购房的门槛提到了百万,农民进城买房、生活的压力都很大。换句话说,不是农民不愿意进城,而是车水马龙的城市农民已经“高攀不起”了;

其二,过去很长一段时间,农村户口与承包地、宅基地深度“捆绑”,这也是造成农民不愿进城的主要原因之一。事实上,即便很多农民“进城”,也只是在城市租房住工作、生活,但并没有把户口迁到城市。2020年底全国有近5亿“人户分离”的情况,就是最好的证明;

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其三,城市虽然有更好的教育、医疗、养老等基础配套设施,工资收入也高,但是很多人依然喜欢农村。在城市,能买得起房才能享受发展所带来的种种红利,光这一条,很多农民就无法达到。虽然很多城市逐渐放开了户籍限制,农民也能进城落户,但一旦把户口迁移到城市后,再想回到农村就难了;

其四,随着国家大力振兴农村发展,近年来农村经济、产业、医疗、教育等也逐渐有了起色,城乡之间的差距开始明显缩小。统计局数据显示,2020年我国农村的人均可支配收入也达到了17131元,同比涨幅6.9%,高于城镇的3.5%。此外,很多农村农民还可以参与村集体分红。事实上,临近年底,中西部地区农村分红的新闻也变多了,每户少则分到几百元,多则分到几万元。

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事实上,在“城乡一体化”发展政策的扶持下,农村正在一板一眼地发展,叠加农村环境本来就好,生活成本低、压力小,且越来越宜居,所以近年来农民工自主“返乡大潮”也屡次出现了——这是农民工自主选择的结果,他们认为农村生活比城里更舒适,心甘情愿回到农村。

房屋和土地是农民安身立命的根本。然而,最近一段时间,网络上却流传着一种声音:2022年起,不允许农民再自建房。甚至有一些村基层干部已经通过口头方式通知给村民,难道农民日后不能在宅基地上建房了吗?答案是否定的。

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首先,我们查阅资料发现,国家在政策层面,并没有出台“不允许农民自建房”的规定。换句话说,未来农民在宅基地上合法自建房的行为依然是允许的。当然,农民自建房要按照法律法规的要求走流程,而不是像过去那样,违规建房、乱搭乱盖,在没有任何手续的情况下就乱建。

总结来说就是,未来农民要想自建房,首先需要向相关部门申请,申请通过后,才能按照规划开工建设,而且必须在两年内完工。不符合流程规范的就会给自己惹麻烦,无法通过验收是其次,严重违规的还可能面临被拆除,这会让农民蒙受巨大的经济损失,望周知。像长沙就规定,城镇(含城市、县城、建制镇)规划范围内的村民申请宅基地的,应先期向所在地规划部门申请办理《乡村建设规划许可证》,同时持有《村民住宅建设用地许可证》、《乡村建设规划许可证》方可进行房屋建设。

国家这样做的原因很简单:违规乱建行为,一方面会对耕地资源造成破坏,另一方面不利于新农村整体的建设与发展。

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其次,对农村违规用地的整顿,确实在进行,而且整顿力度很大。尤其是农村“一户一宅”硬标准发布,新规明确规定“建新必须拆旧”、“违规建筑一律全部拆除”。换言之,从2022年起,国家对农村建房违规问题的清查与整治将会进一步加大力度,尤其是针对乱占耕地及违反一户一宅原则的建房行为,将会全面清查。

接下来我们要说的内容,农民朋友需要格外留意:2022年起,有3类人不能在农村自建和翻新房:

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第一类是主动退出或流转农村宅基地的人

2021年9月1日起实行的新《土地管理法》明确规定,不能以各种名义强制农民退出宅基地和强迫农民“上楼”。但实际上在此之前,全国各地的农村已经有很多到城市发展得不错,不打算回农村的人,已经主动退出宅基地或者流转宅基地了,绝大多数人之所以这么做,其实就是为了利益。这类人再想回到农村自建房或翻新房,是不允许的。道理很简单,自己主动退出或流转宅基地,意味着放弃了在农村拥有宅基地使用权的机会,按规定,也不能再次申请宅基地,不能申请宅基地,自然就不能再次在农村建房子了。

第二类是把户口从农村迁到城市的人

2020年10月份,自然资源部等明确,农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。但是对于把户口从农村迁到城市的人,如果想再次回到农村,在继承的宅基地上自建房或翻新房,是不允许的。国家新规准许这类人继承父母在农村的宅基地使用权和房屋,是本着保护私人财产的目的。但是这类人实际上已经不属于该村村集体,非该村集体的社员,所以他们只是享有过去父母的宅基地使用权的延续。并不具备和该村集体成员一样的申请自建房、翻新房的权利。

用专家的话说就是,户口已经从村集体迁出,还在农村建房,就会导致土地资源归属问题出现错误。所以限制户口已经迁出农村的人在农村自建房,是为了保证土地资源的归属权是集体所有。

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第三类是城镇居民

?早在2019年9月份,农业农村部就发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》,明确规定,严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

禁止城镇居民到农村购买宅基地和建房,本质上是为了保障农民的合法权益。因为宅基地是农民最基本的生活保障,关系到广大农民群众的切身利益。有人可能会问,到城市发展不打算回农村的人,他们的宅基地长期空置浪费,难不成要一直闲置吗?当然不是,对于农村村民转为城市居民、迁移户籍入城经商务工以及不在原籍居住地,其实很多城市都在鼓励农民自愿、有偿退出空闲宅基地和住宅,并通过土地整理、旧村改造等形式逐步加以盘活利用。换句话说就是,鼓励大家把宅基地使用权和农村住宅,卖给村集体,然后由村集体来经营。

为什么城镇居民不能在农村自建房和翻新房?简单来说就是为了落实户有所居、保障本村村民的居住需求。换言之是为了守住宅基地改革的底线——我国农村宅基地总面积约为1.7亿亩,占集体建设用地的54%。宅基地是农民生产生活的根本,只有村集体成员才能在本集体申请宅基地,实行一户一宅、长期使用。

农村集体建房超了用地如何处理(农村建房占用集体土地如何处理)

有人肯定想问,城里人想要到农村生活该怎么办?很简单,虽然不能在农村自建房,但可以租房,这是合法合规的。需要注意的是,出租用于居住或经营的,要严格遵守有关规定,履行出租登记手续。

总结:对于上述提到的农村自建房和翻新房的问题,不管是农民朋友还是城里人都需要留意,不然最后只能是白白折腾——想在农村自建房,但是结果发现自己压根没有资格。尤其是城里人违法购买农村宅基地自建房,是不受法律保护的。专家解析,2019年新规后违法购买的宅基地使用权,如发生纠纷时,法院可能会判定城镇居民退回宅基地,同时也会相应要求原所有人返还对应的款项。如果是2019年之前购买的,而且很长时间了,且买方已经建了房子,全家人都在上面居住,法院可能会判定,卖宅基地的一方应该遵从诚实守信的原则,不予退还。

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