限购解除房价是涨还是跌(解除限购的城市房价会涨吗)

又一个房地产大杀器,解除封印。

是的,限售。

3月23日,哈尔滨市宣布废止2018年出台的限售政策。

原来的政策是:在主城区6区范围内,取消建设单位网签合同备案信息注销权限,凡新购买商品住房的,自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。

房子买到手里,3年内不许卖,这就是限售。

这是继郑州之后,本轮调控放松大潮,又一个里程碑事件。

限售,为什么威力这么巨大?

限购解除房价是涨还是跌(解除限购的城市房价会涨吗)

刚需自住一套两套的,限个三年也无所谓,大不了就是改善换房的时间往后推一些。

可炒房的不一样,大家都知道,炒房,讲究的是高杠杆、“快进快出”。

限购,他们可以想办法通过落户、积分、社保的手段获得购房资格。

限贷,他们可以想办法借短贷,第三方高息筹资,推高首付的杠杆

唯独限售,他们破解不了。

不管从网签开始算,还是从契税日期、房产证日期开始算,限售时间,谁都改不了。

可以说,限售是冻结房产流动性的关键措施。

说到这,大家才能明白哈尔滨取消限售的意义,给其他发布限售政策的城市,打了个样。

话说回来,这一类房价持续阴跌,无法吸引到足够购买力的城市,限售取消与否,其实无关紧要。

跳出哈尔滨看全国,今年,房地产调控明显趋于宽松,已经祭出了四大手段。

第一是首付。

全国在2022年已经累计有16个城市发布了不同内容的降低首付政策,其中有菏泽、重庆、赣州佛山驻马店蚌埠温州提及或者部分提及商业贷款调整首付,另外还有北海自贡晋中南宁、福州等城市提及了公积金首付成数的变化。

第二是利率。

3月份中国103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%,较上月回落13个基点。103个城市中,82城房贷主流利率下调,以这样的幅度来看,3月份的房贷利率,创出2019年以来月度最大降幅。

第三是棚改货币化。

郑州前段时间直接喊出要实施棚改货币化,在3年内完成回迁安置,以货币化安置方式为主。

限购解除房价是涨还是跌(解除限购的城市房价会涨吗)

第四,就是这一次哈尔滨取消限售。

这四大手段,相当于解除了楼市的四大“封印”。

降低首付和利率,解决的是上车门槛的问题。

重启棚改,解决的是购买力问题。

限售取消,解决的是房产流动性问题。

当然,解除封印能有多大效果,尤其是棚改和限售这两个关键措施,重点要看跟进的城市有多少。

郑州的棚改货币化,其他城市还没有公开表示跟进。

哈尔滨的限售取消,目前看,也很难波及长三角和珠三角的核心城市。

信号是一个接一个,可今年的形势,明显和以往每次调控放松时的气氛,不一样了。

购房者,还是不买账。

从贝壳研究院统计的带看数据来看,郑州发布新政后的一周(3月1日-7日)相较于新政发布前一周带看量虽有所增加,但是增幅较小,仅有6%,尚未达到去年12月水平。

中金公司研究部的高频数据,3月首周新房销售面积同比下跌逾四成。

监测的44个样本城市,新房销售面积环比下降14%,同比降幅走阔至-44%(上周-36%),其中超高/高能级和中低能级城市分别同比下降38%和54%(上上周-29%和-51%)。

有成交量,才有人买。

没成交量,就是干吆喝的。

为何这一次购房者出奇的冷静?

原因有很多。

比如,担心开发商继续爆雷,期房烂尾,今天看某创的一个2 2的回售债券,直接跟债权人商量展期两年,这一家家房企的境遇,任谁都不敢轻易再入场。

比如,2022年的情况很特殊,当人口流动依旧受限,信心不足会在上下游行业传导,作为终端的购房者,也是消费者,在这样的环境下,很难再像2015年那样,因为首付、利率、棚改、限售这些利好去买房。

更重要的是,近几年的市场教育下,房住不炒的理念已经深入人心,环顾周围,再看各大城市,哪还有快进快出、刀口舔血的炒房客?

如果往更深层次解读这个问题,不妨再看一份人口数据。

第一财经3月24日的文章,统计了18个公布了2021年出生人口数据的省份,这18个省份中,有一半省份人口自然增长率为负,包括江苏、湖北、湖南、内蒙古和山西均是近几十年来人口自然增长率首次转负。???

限购解除房价是涨还是跌(解除限购的城市房价会涨吗)

看这几个典型省份的表现。

相比湖南第七次全国人口普查数据,2021年湖南常住人口减少了约22.49万人,人口自然增长率-1.15‰,出生人口为近60年来首次低于50万。

2021年末,山西全省常住人口3480.48万人,比上年末减少10.02万人,人口自然增长率为-0.26‰,比上年下降1.50个千分点,历史首次转负。

根据2021年1‰人口变动情况抽样调查数据测算,经国家统计局核定,2021年江苏常住人口出生率为5.65‰,人口死亡率为6.77‰,人口自然增长率为-1.12‰,这是江苏年度人口自然增长率首次转负。

河南作为户籍人口第一大省,人口出生率首次跌破了10‰(即1%),为9.24‰。出生人口为92万人,创下1978年以来的历史新低,比2016年下降了36%。

不用再列举数据了。

这些省份里,既有江苏这样的经济强省,也有河南这样的人口大省,还有山西、湖南这样的“腰部”地区。

当常住人口、净人口增长率、出生率都在下降的时候,我们凭什么会认为,房地产一定会重复以往的轨迹呢?

婚房需求,学区房需求,大户型需求,改善房需求。。。

这些五花八门的名词,基础只有一个字:

人。

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