安卓天空 - 实时提供最新的手机游戏新闻!

特约观察:新常态下房地产基金怎么玩!

发布时间:2018-10-31投稿人 : 安卓星空围观 :64次

  过去十年是我国房地产行业发展的黄金时代,整个行业迎来历史性发展机遇,并于 2016 年末到达阶段性顶点。毫无疑问,在史无前例的行业高速发展时期,房地产金融是其中最重要的推动力量,而在目前超过 10 万亿体量的融资市场中,以房地产基金为标志的杠杆模式已逐渐成为行业融资的首要选择。

  房地产基金特指投资于房地产领域的基金,一般情况下指投资一级市场,即直接投资于房地产产业相关的资产;同时也可以直接投资于二级市场,例如一些投资房地产相关证券的房地产证券投资基金。房地产基金主要有公募和私募两种形式,目前房地产私募基金占主导地位。本文主要阐述投资于一级市场的房地产私募基金。

  经过多年的发展, 金融杠杆撬动民间资本 模式逐渐成为房地产基金行业发展重点,而基金固有的私募股权方式使得房企资本运作更加灵活,在拓宽其融资渠道的同时,自身还可以获取管理费、项目增值、超额收益等多元化的收入。

  房地产基金可以在不同时点介入房地产开发。按照资金投入阶段不同,可以分为土地孵化、地产开发、物业持有、项目并购以及股权合作等基金模式。

  主要用于前期招拍挂程序中支付相关土地出让金、土地款等,特别是针对上市公司不便直接支付的土地指标、股权溢价以及租地等款项提供过桥资金

  多采用 持有 出租 模式,经营周期长,收益稳定,退出方式为资产转让或资产证券化,REITs 是其中一种

  针对特定项目引入优质股权战略投资合作者,减少资金占用,积累资本运作经验,快速做大规模,增加渠道,获取合作资源

  纯股权类开发类房地产投资则是以股权形式介入项目公司,与开发商一起共担项目风险与收益,这类较少

  根据交易的情况,房地产基金又可分为式和封闭式两大类,我们讨论的情况一般为封闭式;投资方向上,可分为债权投资、股权投资以及混合型投资基金;结构与组织形式上,主要有结构化与平层两种结构为主,相应有公司型、契约型与有限合伙型等组织形式。

  在普通合伙人(GP)层面,可以根据相关需求设计单一 GP 或者双 CO-GP 结构,房企作为 GP 之一;在有限合伙人(LP)层面,进行分层设计,一般分为优先与劣后级投资人,银行、保险、信托等金融机构认购优先级份额,房企的关联企业认购劣后级份额,有时候出于降低杠杆比例与优先级收益的需要引入夹层投资人;增信方面,通过采用差额补足、溢价回购、全额等措施,形成收益与差额收益相结合的机制;最终,基金对房地产企业旗下相关项目进行股权投资。管理层面,由房企与合作伙伴(诸如金融机构)共同设立基金管理公司,收取管理费用,实现房企 小股东操盘 的经营模式。

  这种模式越来越受到银行、信托等主流金融机构与房地产企业所欢迎,一方面是因为此架构可以较大提升杠杆比例,一般可以达到 3:7 甚至更高;另一方面,优先级投资人(一般为银行、信托等机构)可以通过出资母基金端的资金规模来控制杠杆比例防控风险,同时通过母、子基金分离方式,形成 母基金引导先行投入,子基金配套逐步跟进 的模式,有利于提高资金运用效率。

  这种模式属于纯股权合作平层模式,一般采用公司型架构,房企与合作方(地产基金专业公司或者专业投资机构)组成以盈利为目的公司。从国际实践经验来看,主要有两种不同的管理模式:其一是投资管理模式;其二是委托投资管理模式。

  房地产基金的运作流程即运用基金资产进行投资组合以获取收益的过程。从基金的筹集到撤资退出共分为五个阶段:

  从参与机构看,房地产基金一般以大型房企为发起人,整合银行、证券、信托、保险、私募、第三方理财等金融机构资金资源,成立基金管理公司,并由第三方专业机构提供专业的财务顾问服务。

  大型房地产企业资产端内容丰富,一般都涵盖商品住宅、商业物业(写字楼、酒店、商场、商铺)、工业园区、产业综合体等多元化组成,上述板块都可以成为房地产基金模式的有效探索。从投资业态角度来看,住宅型基金依然,但房地产基金对于不同地产业态的兴趣正在萌芽,主要可分为三类:商业地产、养老地产和产业地产,其中写字楼、产业地产的投资基金在未来将最有望迎来发展先机,借由 REITs 实现资本市场对接。

  2016 年,中国房地产基金整体呈现出巨大增长趋势,根据中国证券投资基金业协会基金备案数据显示:2016 年全年共新增 641 只地产基金,承诺募集总规模超过 6000 亿元,截至 2016 年 12 月底,房地产基金市场已有超过 1200 只基金实体,总管理资金规模超过 1 万亿元,并在持续快速增长当中。

  2016 年 9 月,大悦城地产有限公司首创中国第一个房地产核心基金,基金规模达人民币 93 亿元,是亚洲(除日本外)第 6 大以股本规模计算的房地产基金,其成立标志着大悦城开发运营模式向基金合作与管理输出迈进,交易完成后大悦城地产仍持有 51% 股权并将继续担任资产管理人管理旗舰项目。

  基金管理模式可以为大悦城提供长期、稳定、低成本的发展资本。与此同时,公司作为基金的管理人拥有运营杠杆,可以通过部分持股实现对项目的运营控制。通过基金管理模式,大悦城可以在项目和基金两个层面享有资产增值收益,能够有效地提高股东回报,最终资产价值。

  其一,在投资形式上,更多地偏向股权投资,与地产开发商共同承担风险,甚至是承担主要责任。由于市场融资利率降低,流动性得到改善,房企的高利率融资需求下降,高息债权式地产基金的存在空间进一步被压缩。随着国内各类型金融通道进一步扩大和发展,通道型地产基金的市场比重下降;

  其二,部分房地产基金开始介入到 PE 基金的领域,开拓 PE 投资板块,由此衍生出地产和附属行业的 PE 投资,结合地产资源,进行创新创业型投资或者是现有资产的模式和效率提升;

  其三,退出手段方面,借鉴 PE 基金的经验,通过公开市场挂牌、协议转让、资产证券化等方式实现退出收益,开创了房地产基金的新空间。其四,资金渠道方面,更多的资金注入和资产形式来自于金融机构和地方。供给侧和平台去杠杆化导致了大量的新增投资必须以股权的形式进入,由此给房地产基金带来了新的一轮政策红利。

  ——作为产业基金的一种表现形式,房地产基金在融资渠道的多元化方面起着重要作用。作为房地产金融的一种创新,房地产基金为房地产行业提供新的融资渠道与资金来源,市场的巨大需求为房地产基金提供和发展的土壤。

  总体上看,尽管美联储反复强调政策的性,但美国财政政策和经济走势毫无疑问是影响其决策的主要因素,另外特朗普推行的各种政策顺利实施与否也会成为重要筹码。

  可以预见的是,下半年加息不会一如既往的顺利,可能存在变盘的可能性,预计加息概率小于 40%。

后台-插件-广告管理-首页广告位四